ＸＸ县地处川东北丘陵地区，县城面积约10平方公里，县城居住人口约8万余人。和其他丘陵小县一样，在经营城市中，房地产始终没有发挥好支撑作用。为了探究ＸＸ县房地产市场存在的不和谐因素，探索丘陵贫困小县振兴房地产，做好经营城市文章的对策，我同其他两名同志一道，深入县级各相关部门、房地产开发商、社区居民进行了走访调查，并提出了一些肤浅的建议。
　　一、房地产市场现状
　　改革开放二十多年来，ＸＸ县房地产市场随着城市的发展从无到有，从小到大，带动了县域经济的快速发展，正成为城市经济的一大支柱产业。但从经营城市的战略高度来观察和分析，ＸＸ县房地产市场整体营运已在很大程度上背离了房地产市场发展所必须遵循的一般经济规律，使得地产与房产没有协调发展，出现了地产价格偏高与房产价格偏低的“不等式现象”和大量商品房空置与人们住房消费需求难以满足的“不对应现象”，影响了城市化进程和县域经济的持续健康发展。
　　——房产销售不畅。ＸＸ县近五年已累计开发商品房197万m2（集资建房），销售商品房158万m2，销售住宅140万m2，住宅房年销售率为83.32%，商业用房销售率为45.81%。至20xx年底，商品住宅空置597套，面积5.77万m2，空置率为16%；商业用房空置3995间，空置面积为22.07万m2，空置率高达54.19%，已超出警戒线。
　　——价格上涨乏力。1998年，ＸＸ县住宅销售平均价格为420元/m2，2000年为385元/m2，20xx年为360元/m2。以20xx年为标准，与周边县市比较均处于最低水平，为南充住宅均价的1/3，为营山、南部等地住宅均价的3/5。商业用房平均价格1998年为3900元/m2，20xx年(本文权属文秘之音所有，更多文章请登陆查看)为2300元/m2，20xx年为2100元/m2，呈逐年下降趋势。20xx年底住房价格略有上涨，但是商业用房售价则继续走低，一类价区只在1万元/m2左右，二类三类价区仅在700—2500元/m2之间。由于商业用房产值比例较大，两相品迭后，房产价格从总体上来说仍呈下降趋势。
　　——供需矛盾突出。据调查，房地产市场供需矛盾表现在两个方面。一是大量低档次、无个性的商品住宅空置与消费者对功能设计合理、居住环境优美、小区管理配套、个性化商品住宅的需求相矛盾，二是商业用房大量盲目开发与商业用房需求逐渐萎缩的矛盾。
　　——税费大量流失。据调查，房地产市场无序竞争现象严重，特别是单位集资建房、拆迁农民还地建房、企业改制安置等问题，造成了近5000万元的行业规费和税收的流失，对地方财政造成了较大损失。
　　二、房地产市场疲软的内在原因
　　目前，ＸＸ县房地产面临的发展形势十分严峻，行业内存在诸多问题已与经营城市这一战略显得格格不入，已阻碍了城市化进程。房地产作为一种新兴产业，也必然要遵循市场经济规律，违背经济规律办事，欲速则不达，甚至适得其反。只有找准房地产市场疲软的内在原因，解开“地产价格走高，房产价格走低”这一不等式，才能彻底改变房地产市场“门庭冷落鞍马稀”的不景气状况。
　　——城市规划水平滞后，是房地产市场疲软的社会历史原因。城市规划水平滞后，严重制约了城市经济协调发展和外部张力的释放，使得整个城市产业布局、功能分区凌乱，影响了房地产价值的形成。一是对自身在城市体系中的地位认识不清。ＸＸ县与南充、广安紧邻，在城市发展战略上，应依靠南充与广安这两个大中型城市的辐射和带动作用，形成相互补充、唇齿相依的产业布局。但ＸＸ县以前在城市发展战略中没有认识到这一点，在产业布局上未与南充、广安等大中城市形成承接或补充的格局，城市经济竞争力较弱，最终影响了城市功能的提升和房地产高附加值的形成。二是县城总体发展规划不具前瞻性。ＸＸ县城市总体发展规划应突出四个功能区，即城东为商住经济区，城南为工业经济区，城北为旅游经济区，城西为相如文化区，而相应的产业布局应重点突出农产品加工、丝绸纺织、机(本文权属文秘之音所有，更多文章请登陆查看)械汽配、能源冶金、旅游科教这五大支柱产业群。但ＸＸ县以前的城市总体发展规划缺乏前瞻性，城市功能分区模糊，产业布局凌乱，城市经济活动的“极化效应”不但没形成，一些传统优势产业反而日趋衰败。由于城市经济的外部张力没有充分释放，整个城市没有形成旺盛的人气和商机，开发出来的房产特别是商业用房也就没有多大使用价值。三是小区规划缺乏创意。从ＸＸ县现有城市总体来看，没有真正成规模、有创意的小区，大部分城市街道与建筑依然沿袭“街坊制”的建筑规划与设计模式，建筑与建筑之间没有“对话”的距离，建筑与建筑间没有一定的绿化面积，建筑与建筑之间没有协调呼应的布局。如长约2公里的建设路，街道两边建筑物整齐划一、毫无个性。近几年开发的相如广场片区，小区建设依然显得十分落后，东风路左侧临街立面建筑整齐划一，背后建筑物布局凌乱，容积率、密度严重超出规划控制标准，绿化率则根本未达到规划控制标准。象这种“钢筋水泥森林”，“卖点”从何而来？同一设计体式的商品住宅如果没有高品位的城市景观规划，没有一个个性化、智能化、人文化的物业管理小区配套，产品高附加值则难以提升。在调查中我们了解到，有95%的消费者对购买的住宅不满意，在不满意的诸多因素中，小区规划差、建筑凌乱、小区环境差占85%以上。
　　二、城市土地供给无序，是房地产市场疲软的社会政治原因。地产市场是城市房地产市场的基础前提，规范有离的地产市场是房地产市场健康发展的关键所在，但由于种种原因，ＸＸ县以前的地产市场存在许多不规范的地方，影响了房地产市场的健康发展。一是开发商无理性哄抬地价，造成地价一度虚高。按照国家政策，凡从事房地产开发的土地必须将土地推向市场通过公开拍卖。ＸＸ县的几次土地拍卖中，由于开发商对市场行情把握不充分，一味无理性哄托物价，致使土地价格一度虚高。资料显示，ＸＸ县城市土地单价高于周边县市，甚至创造了一亩地拍卖118万元的“天价”，虚高的价格犹如“泡沫”，开发商根本无法将这一成本转移到商品，只有采取违规突破容积率、密度与绿化率的控制而乱修乱建，或者将门面以高价抵给政府，结果是政府受损、开发商依然赚钱。二是划拨土地用于集资建房过滥。在调查中，我们了解到，县级机关、单位普遍存在假集资建房之名、行开发之实的现象。这些单位将通过划拨取得的土地转包给个体开发商，变相从事房地产开发，明明单位只有十几户人集资建房，却数倍于本单位住房建成几十套甚至成百套住房，然后将多余的住房以低于市场均价的价格卖给消费者，单位和开发商分享高额利润。截至20xx年底，全县集资建房4023套，计46.4万平方米，占商品住宅的33%、34%。由于单位集资建房开发出的房产在价格、管理、环境上占优势，严重地冲击了本已脆弱的房地产市场。三是拆迁补偿还地用于合伙建房过多。前几年，由于政府财力不济，在统征土地时不用现金安置农民，而是还地补偿。拆迁补偿对象将“还地”相对集中，打伙从事房地产开发，吸收非拆迁补偿对象进行集资建房，或干脆将土地交给房地产开发商进行开发，其中绝大部分上市出售和房地产开发商共同分享巨额利润，如东风大道左侧幼儿园至百样红酒家一带的建房均属此类。由于其地价成本低并逃避了部分税费，在价格上占了优势，因而又冲击了房地产市场。四是土地二级市场不规范。由于种种历史原因，在企业改制、招商引资工作中，很多开发商利用政策优惠低价取得土地，改变土地用途用于房地产开发，冲击市场。如东方红旅社改制时，1500万元的土地价格只以职工安置所需的700万元了断，实现收支两平，而1500万元的土地却被业主用于房地产开发。

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