标签：市场调研报告大全,社会调研报告,http://www.qingsong8.com 对2017年xx县房地产的调查与思考,
　　三、银行支持力度不够，是房地产市场疲软的金融政策原因。市民需要大量的精品住宅房，房地产开发企业因向银行融资难度增大，大多数开发商因无周转资金启动精品项目的开发。一是银行放贷权限受到了限制。随着银行对地方产业经济支持政策的调整，相应的县一级银行放贷权限受到了明显限制，审批权限严重削弱，超过审批权限的项目上报审批手续繁杂，耗时、费力，同时银行还实行贷款终身责任追究制，将放贷回收情况和银行工作人员的工资、奖金挂钩，造成了县一级银行惧贷、恐贷、内贷的现象。二是房产开发商信用等级不高。现行银行政策明确规定，银行对信用A级的企业实行收旧贷新，不增加新的余额；对A级以上企业实行余额内审定贷款；对B级、C级企业则实行逐步退出，以减少风险。从ＸＸ县的房地产开发企业来看，A级以上的企业不到10%，争取金融支持的空间很少。三是金融支持房地产消费错位。到目前为止，ＸＸ县还没有一家银行真正开展购房按揭贷款业务，个别以购房按揭贷款名义办理的贷款业务，也只是房地产开发企业与银行利用这一名目为企业提供房地产开发项目资金的手段，并没有用按揭贷款去用于住房消费。
　　四、住宅配套服务落后，是房地产市场疲弱的直接经济原因。在我们的抽样调查中，只有13%的小区实行了物业管理，而98%的居民认为实行小区物业管理很有必要，而对小区物业管理的满意率为零。因此，我们不难发现配套服务对房地产的重要作用，当前，住宅配套服务落后的主要表现有：一是住宅小区功能弱化。优秀的住宅小区在规划建设时，对住宅生态环境即室内环境的营造和小区生态环境即室外环境的营造都应给予同等重视。但ＸＸ县大部分房地产开发商对住宅生态环境没有引起足够的重视，建筑设计落后，没有切实在营造住宅内部生态环境上下功夫，如日照、通风、使用功能、结构布局、户内活动线、私密性等设计方面，不符合生态、实用、舒适的要求，这使得许多消费者“不愿买”(本文权属文秘之音所有，更多文章请登陆查看)。同时，对小区生态环境更未引起足够的重视，小区景观、园林绿化也成了房地产开发商“可省必省”的对象。这般功能弱化的住宅小区，看到眼烦，住得心烦，所以会出现供需失衡。二是物业管理不配套。“室内现代化，室外脏乱差”是ＸＸ县各住宅区的真实写照。据调查显示，ＸＸ县的商品住宅区还没有一处实行物业管理，公共服务无人管，公共场所脏乱差无人管，使得商品住宅区卫生和社会秩序差。相对来说，单位住房的物业管理起步较早，也比较规范。两相比较，优劣自见，这正是众多住房消费者千方百计想购买单位住房的内在原因。三是开发商不重视售后服务。绝大多数开发商没有房产售后服务保障承诺和措施，只要房屋卖出去就万事大吉，根本不提供诸如设计说明、装修建议、渗漏补修等售后服务，特别是在房产出现问题后更是不理不问，损害了消费者利益，损害了消费者对商品房市场的信任和信心。四是商品住宅区社区公共服务未跟上。在调查中，我们了解到，消费者买房选区位的观念十分突出，特别是一些农民到城市买房，首要的就是选市场和教育等公共服务设施。但ＸＸ县城区内，教育、医疗、市场、文化等社区公共服务未与小区建设同步配套，上学、就医、购物十分不便，这也影响了房产价格。五是城市三产业不够繁荣。由于城市产业分布不合理，三产业税费负担过重，导致商贸流通不畅，这是商业用房滞销、空置的内在原因。
　　五、城市产业经济薄弱，是房地产市场疲弱的现实经济原因。我们随机对县城300位居民作了抽样调查，每月收入600元以下的占58%，1000元以上的仅占9%，家庭经济收入主要www.qingsong8.com为：打工收入占31%，工资收入占32%，经商收入14%，务农收入占2%。而家庭经济支出用于购房或购置其它不动产的仅占3%。由此可见，市民经济收入偏低、购买力不强是导致房产消费疲软的现实经济原因。一是城市工业经济处于低谷。前几年，由于体制和机制的制约，ＸＸ县的一些传统优势产业，如丝绸、纺织、农产品加工等，一直处于停产或半停产状态，大量工人下岗，财税收入逐年减少，使得城市居民人均收入相比减少。直到去年初，县委、政府坚持四个“百分之百”的改制原则和“招改结合”的发展战略，才使得一些优势产业起死回生，焕发新的生机。二是城市财政收入偏低，人均可支配财力明显低于周边县市。由于ＸＸ县经济发展水平较低，城市财政收入偏低，人均可支配财力明显低于南充、广安、顺庆等周边县市区。仅拿国家公务员的工资收入来看，人均月收入就低于南充市200多元。三是农民人均纯收入增长缓慢。在税费改革以前，ＸＸ县农民人均纯收入只有1888元，而且正处于农村产业结构调整的关键时期，农民收入更多地用于调结构、兴产业的投入，农民没有更多的积蓄用于支持住房消费。
　　六、对消费者分析不够，是房地产市场疲软的营销决策原因。调查中我们了解到，有绝大多数房地产开发商没有对消费市场进行科学预测，就盲目从事房地产开发。一是对消费者群体分析不够。ＸＸ县是一个农业大县，消费群体的主体当然是农民，特别是外出打工多年、已有一定积蓄的农民，但ＸＸ县大多数房地产开发商将消费群体定位在工薪阶层和高收入高消费阶层。二是对消费者的需求分析不够。当前，大多数房地产开发商由于消费者定位的失误，过高地估计了人们的购买力，大量开发出超大面积的商住房，结果滞销造成了资产积压。消费者的要求包括对住宅的位置、功能及其他环境需求，当前最突出的问题就是“客厅大而不当，卧室小而无用”。从调查中了解到，有65 %的消费者的理想住宅面积为120平方米，只有13%的消费者要求超过180平方米的住宅。三是营销宣传不够。ＸＸ县20xx年城乡居民储蓄超过了20亿元，但为什么只有极少部分储蓄用于了住房消费呢？关键的一点是营销宣传不够，没有运用有效的舆论手段宣传所开发出的产品的功能，没有运用有效的大众传媒来改变人们的消费观念，没有刺激起消费者的消费需求。
　　三、促进房地产市场持续健康发展的对策
　　房地产是社会生产和其他社会活动的基础和载体，是国民经济的重要组成部分。促进房地产市场持续健康发展，对提高居民住房水平、促进消费、拉动投资增长、扩大社会就业、加速推进全面小康建设具有十分重要的意义。
　　对策之一：以培育城市产业支撑为重点，加速发展县域经济，为搞活房地产市场提供坚实基础。房地产是一个城市乃至一个地方经济发展的“晴雨表”，房地产持续健康发展离不开一个城市或地区经济社会持续健康地发展。去年，ＸＸ县大刀阔斧进行企业改制，重拳出击实施招商引资，成功引进16家规模以上劳动密集型企业，解决了4618人的就业问题。同时推进13项重点工程建设，拉动了县域经济提速升位，在一定程度上提高了居民的消费能力。但与人民群众日益增长的物质文化生活水平还有差距。因此，在今后仍需坚定不移地按照县第十次党代会既定目标，通过企业改制和招商引资来培育能源、冶金、纺织、机械、汽配等工业支柱产业，真正做大做强工业经济，以此带动一、三产业，形成彼此关联、协同发展的产业经济群体，培育城市产业支撑，带动人流、物流、信息流、资金流发展县域经济，提高居民购买能力，为房地产市场持续健康发展提供原动力。

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