一、概述
农村居民点用地是指各乡镇管辖范围内的所有村庄用地，包括农村居民居住的主房占地、附房占地以及晒场、庭院、宅旁绿化、围墙等用地，也包括村内基础设施和公共设施用地。除建制镇政府驻地的城镇建成区以外，一般集镇、中心村均在此范围之内。农居点整理，是指通过对已有农居点用地的深入加工、改造、调整及整治，消除原有农居点土地利用中对社会经济发展起制约或限制作用的因素，促进土地利用的有序化、集约化、合理化和科学化，从而提高土地利用率的一项土地利用管理工程。根据国内外经验，通过对农村居民点用地进行整理，退宅还田，可增加耕地5％左右。 根据台州县土地利用总体规划下达到本县的土地利用控制指标，在规划期内必须通过土地开发，土地整理及复垦新增耕地700公顷,因此必须在全县开展县域、镇域规划和村域规划，实施农居点迁村并点，整治空心村，严格农村宅基地管理，合理调整城乡居民点用地结构，以保证规划目标实现。

    二、农居点用地现状分析
（一）        农村居民点用地现状及存在的主要问题
    1、人均农居点面积过高。*年全县农村居民点用地3551.35公顷，占全县居民点及工矿用地的65.47%，与全县耕地总量27686.79公顷相比，农居点用地与耕地的比例为1:7.80。全县*年末农村人口40.92万人，人均农居点用地为86.79平方米，而且各乡镇的实际情况差异较大，因此，整理潜力非常大

     2、村庄规模偏小。根据*年*县统计年鉴，全县共有1019个村委会，而农村人口为40.92万人，平均每村的人数是402人（表2），若按1892个自然村统计，则每村的平均人数为 216人，据调查，最小的自然村的人口只有几十人，可见村庄的自然缩并有很好的前景。
3建筑密度大，容积率低。由于缺乏村镇改造的统一规划，不同年代、不同结构的新旧建筑物相互交替、见缝插针式地排列，虽然偶有新盖农房零星分布，但基本上都是连在一起的。八十年代以前的房子以一层简易房为主，占地面积很大，八十年代以后的房子以二、三层砖木结构为主，三层以上的楼房不多见，这样就形成了建筑密度大，容积率低的状况。据估算，大部分乡镇建筑容积率普遍为1.5～2.0左右，建筑密度一般都在0.8以下。
   4、生活设施差，环境较为恶劣。在旧农村居民点中，公共设施很不完善。由于建筑密度大，村内路窄巷小，而且七拐八弯，甚至穿居住厅堂而过，一般的交通工具难以入内。排污下水道设施几乎是一片空白，露天臭水沟在房前屋后通过，老式厕所及猪牛圈就近分布。每到夏天，苍蝇蚊子就多，环境卫生较为恶劣。部分丘陵山区农村居民点，其生活用水难以保证，大部分是以坑塘储水作为生活用水，甚至包括饮用水，其卫生标准很难符合要求。这样的居住生活环境已和当前农村经济发展水平格格不入。如果不进行改造完善，那么其居住利用价值将逐步丧失。
    （二）成因分析
    农村居民点这种粗放型利用现状，能得以维持到现在，有其一定的背景和原因，这些背景和原因也是构成实施农村居民点整理的主要阻碍，增加了整理过程中的难度。
    1、农村宅基地产权制度模糊。虽然我国《民法通则》和《土地管理法》中都明确规定，农村宅基地属农业集体经济组织所有，但在实际操作中，农业集体经济组织的所有权难以得到真正体现。长期以来人们对农村宅基地所有权普遍存在一种观念上的偏差，认为宅基地可以祖祖辈辈继承下来，是一种私有财产，自己不使用，也不准别人使用，即使闲置、抛荒，别人也无权过问，宅基地主人拥有使用的权力，却没有合理使用的义务。我国也没有相关法律条文来限止农村宅基地的闲置，这样，旧宅基地的闲置现象就难以得到有效控制。
    2、住宅建设各自为政，缺乏统一规划。目前大部分农村居民点都是经过漫长岁月逐步形成的。不同年代、不同结构的建筑物相互交错。经常可以看到在一片60年代的砖木结构住宅群中，竖立起几栋90年代的三、四层新式农村楼房。由于缺乏旧村镇改造的统一规划，新式农村建筑也就顺其自然地在旧建筑群的空地上建造起来。这种新、旧交替的形式，无疑增加了旧居民点改造的成本，新居的主人往往成为旧居民点改造的主要抵制者，随着年代的推移，更新的住宅又在不断地落成，这样形成一种恶性循环。
    3、耕地保护意识不强。虽然“保持耕地总量动态平衡”已成为我国土地管理的战略目标，但在农民心中，并没有真正树立起耕地保护的强烈意识。受当前农业比较效益低下的影响，耕地抛荒现象时有发生，住宅建设大量侵占耕地，尽管在占用耕地方面，有一定的经济约束机制，这种经济约束机制在节约用地方面也起到了一定作用，但还无法从根本上控制对耕地的占用。在占用耕地建新房和旧村镇改造二者选择中，选择后者的人并不多。这在一定程度上，也反映了农民的耕地保护意识不强。
    4、资金www.qingsong8.com难以保证。农村居民点整理，需要的资金是巨大的，从拆迁、平整、生活基础设施完善，到新居建设，都需要投入大量资金。例如浙江省临海县县场乡在垦岙村168户搬迁整理过程中，仅道路、供水、排水、有线电视、电话等基础设施建设就已投入1200万元。资金能否落实、渠道是否稳定，是农村居民点整理顺利进行的基本保障之一。目前由于各地经济发展水平不同，经济实力各有差异，特别是集体经济相对薄弱，使得所需资金难以得到可靠的保障，这给农村居民点整理工作带来困难。

三、农村居民点用地整理潜力分析
为了适应浙江省人多地少、土地资源不足、用地紧张的实际情况，省城乡建设厅于1994年制定了《浙江省实施<村镇规划标准>的有关规定》，对村镇规划的人均建设用地
  
按*年土地利用现状变更资料,*县人均耕地为 0.78亩，对照《浙江省实施(村镇规划标准)的有关规定》，中心镇人均建设用地最高标准为120平方米,而一般镇不能超过80平方米，即使是新建村镇，其人均建设用地最高限也只有150平方米.*县人均农居点用地现状为86.79平方米，而且不同乡镇差异较大,最大的街头镇人均用地达107.99平方米,这一数字较大程度地超出规定指标，因此，农村居民点整理潜力较大，整理工作势在必行。
但众所周知，农村居民点整理是一项长期的、复杂的工作，不可能一蹴而就，人均农居点面积若要从现状水平下降到规定指标，需要一个非常长的时期，
其时间跨度将远远超出浙江省土地利用总体规划的末期20xx年。因此，在具体推算*县农居点用地潜力时，选择指标标准应非常谨慎，要尽可能多地考虑规划实施的可行性，关键是要严格控制指标。
1.农村占房人口的确定
在人口预测专题中已经得到2000年和20xx年各乡镇农村人口数,但此数据并不能完全代表实际农村房房占有者的人数,本次规划中,采用以下公式求取

2、农村居民点发展趋势和远景目标
(1)        发展趋势
    随着社会经济的不断发展，城镇化率将逐步提高，一方面，大量农村人口迁往城镇，另一方面，自然村居民将逐步迁入中心村.因此,今后我县农村居民点发展的趋势主要表现在以下几个方面:

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