由此，国土资源、房地产管理部门根据人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行办理土地使用权变更登记也同时拥有了相应政策依据。

三、案例剖析

为了更为具体的说明上述问题，我们搜集了5个具体的案例，对是否应该根据法院生效的法律文书及相应的执行通知书对相关权利人给予协助过户，办理变更登记进行分析。

从投资开发的角度看，大致可以分为四类：一是并未进行任何投资开发，比如××百货贸易有限公司、××针织有限公司；二是进行了投资开发，并且投资开发额度已经达到25%，如××塑料制品厂；三是进行了投资开发，但房产并未按照原先的规划全部建成，如××玩具有限公司；四是进行了投资开发，且房产已按照原先的规划全部建成，但未投产5年以上。

从法院法律文书的形式上看，大致也可以分为四类：一类为确认转让方与受让方原买卖契约有效，要求协助过户，办理变更登记，如××纺织品有限公司与××针织厂之间的买卖契约，××玩具有限公司与××包装箱厂之间的买卖契约，××塑料制品厂与××饰品厂之间的买卖契约；第二类为企业与企业、企业与个人之间的民间借贷引起的债权债务纠纷，法院直接将工业用地裁定给债权人，以抵偿债务；第三类为企业与银行之间签订了抵押贷款合同，因无力偿还银行贷款，法院裁定将资产变卖给案外人的，比如，××针织有限公司与兴业银行之间的金融借款纠纷，法院裁定将资产变卖给案外人××手套厂；第四类为企业与银行之间签订了抵押贷款合同，因无力偿还银行贷款，法院裁定将资产公开拍卖的，比如，××百货贸易有限公司与兴业银行之间的金融借款纠纷，法院则通过公开拍卖的形式将资产裁定给××箱包材料有限公司，从而要求协助执行过户，办理变更登记。

从原企业的违约责任上看，大体上可分为四类：一是不构成土地闲置，如××塑料制品厂、××玩具有限公司；二是构成土地闲置，但主要责任却在政府，如××百货贸易有限公司；三是土地闲置满一年不满两年，依法应按出让价款的20%征收土地闲置费的；四是土地闲置满两年，依法应当无偿收回的。

四、存在问题

结合上述案例分析，并根据前面梳理的法律法规及政策，现实管理中存在着四方面不容忽视的问题：

1、忽视转让土地使用权牟取暴利。××针织有限公司取得土地时的总价款为872109元，转让土地时的总价款为1538000元；××百货贸易有限公司取得土地时的总价款为1560600元，转让土地时的总价款为6900000元。两者牟取暴利均在50万元以上，如果不是法院裁定使其合法化，根据最高人民法院《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，都构成非法转让、倒卖土地使用权罪。

2、忽视转让土地使用权的成交价。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额５０％的部分，税率为３０％；增值额超过扣除项目金额５０％、未超过扣除项目金额1００％的部分，税率为４０％；增值额超过扣除项目金额1００％、未超过扣除项目金额２００％的部分，税率为５０％；增值额超过扣除项目金额２００％的部分，税率为６０％。因此，征收土地使用权转让的相关税收关键在于增值额的确定，目前我市增值额是按原先公布的基准价确定的，忽视了实际成交价。

3、忽视国有土地使用权出让合同的特殊约定。民法中有“约定大于法定”的原则，此原则可以简单理解为：一般约定不违反法律的强制性规定，以约定为准。法律法规规定以出让方式取得的土地使用权，转让房地产时，其中的一个前提条件就是完成开发投资总额的百分之二十五以上。那么，我市在国有土地使用权出让合同中约定首次转让剩余年期的土地使用权时，应按批准的规则全部建成并投产5年以上，不仅符合法律强制性规定，而且是在法律框架范围内对转让土地使用权的一种特殊约定，应大于法定。

4、忽视违约责任的追究。浙江省国土资源厅对金华市局《关于土地使用权未达转让条件法院裁定后有关问题的批复》中，在明确可依法办理土地使用权变更登记手续的同时，也指出对违反国有土地使用权出让合同约定的行为要依法追究其法律责任。相关法律法规反复强调，土地使用权转让的其权利与义务都随之转让，因此，前后土地权利人构成土地闲置的，均可追究法律责任。

五、应对措施

我们认为，工业用地的转让应梳，梳有利于工业用地的节约集约利用，有利于工业经济的发展，有利于维护正常的经济秩序。但是这种梳不是毫无监管的放，而是各级政府及其组成部门的齐抓共管，甚至是人民法院的积极配合。

1、人民法院审理案件到位。最高人民法院对广西壮族自治区高级人民法院《最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》（法函[20xx]34号）中明确，未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同，其转让合同无效。所以，人民法院在审理确认之诉案件中，务必要审查国有土地使用权出让合同的特殊约定，对未按规定完成土地的开发投资即签订买卖契约或转让合同，应当认定无效。

2、各镇街或开发区管委会监管到位。工业用地必须有产出，换句话说，工业用地只要流转给真正办企业的人，绝对是一件大好事。今后，工业用地转让监管的着重点要放在流转对象上。办理过户前，各镇街或开发区管委会要审核：一是买受企业是否符合当地的产业布局；二是买受企业是否产生利税；三是买受企业是否有新的项目。

3、政府行使优先购买权到位。××针织有限公司取得土地时的总价款为872109元，转让土地时的总价款为1538000元，但离市场成交价还相差甚远。象此类情况，政府完全可以事先和法院沟通，并明确告知法院，政府要行使优先购买权。一旦行使优先购买权，政府可收回土地使用权，再以公开拍卖的方式出让，这是防止土地投机最有效办法。

4、税务机关征收各类税收到位。我市征税基准价是早几年确定的，从市场反映出的情况看，该征税基准价是偏低的。建议工业用地转让按市场评估价征收相关税收，但实际成交价高于市场评估价的，按实际成交价征收相关税收。

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